土地资源是稀缺资源，国家下达的用地计划指标与各地需求差距很大，各地均积极采取各项措施，以用好有限的指标。如何获得工业用地产业地产业地产商的头等大事。

　　1、通过招拍挂方式是拿地主要途径

　　通过招标拍卖挂牌方式拿地成为获取开发用地的主要途径。政府为确保国有土地收益蕞大化，避免国有土地流失，以“蕞低价标准”公示制度防范土地一级市场的腐败。尽管工业建设用地有基准地价，但是土地出让权握在地方政府手上，为了招商引资，低价出让甚至“零地价招商”屡屡出现。

　　各地工业园区较为普遍的操作手法是：有关部门对外公布一个工业用地的基准地价，而实际出让价格则是在基准地价基础上做上下浮动。开发商有时还可以从工业用地指标之外，捆绑拿到其他类型的用地指标，包括住宅、商业用地指标。

　　实体企业，尤其是一些知名的制造型品牌企业，受到各地招商引资的追捧，往往拿地成本较低，获得土地之后，自用仅占一部分，短时间用不完全部土地，所以这些实体企业就会自己组建开发公司或与专业地产开发商合作。对于开发商来说，这又是一条拿地的重要途径。

　　旧城改造是新增拍卖用地的一个重要来源。一些地方政府由于缺乏旧城改造所需的市政建设和拆迁安置资金，因此引入了有实力的公司作为城市运营商参与旧城改造、市政工程建造，其投资回报来源于整理出的土地拍卖后的部分收益。部分城市运营商由于本身是开发商出身，不满足单纯的土地整理收益，因此也会参与竞拍。这种具有运营商和开发商双重身份的拿地行为比较特殊，也具有一定的代表性。

　　在一些城市，由于地方财政比较吃紧，无法拿出大笔资金进行开发区前期开发，就会邀请某开发商或市政工程公司合作，双方达成类似协议：由合作方负责土地整理投入，整理出的土地拍卖时，超过基准地价的溢价部分按照一定比例分成，基准地价则包含土地整理成本和相关的税费。或者，由合作方负责园区载体(厂房等)建设，再以部分厂房物业抵扣投资建设成本，相当于开发商代建园区，获得一定比例的园区物业产权，进而再进行招商、运营。目前市场上不少开发商都是通过这种方式“被”成为工业地产开发商。

　　由于实体经济利润率下降，有些企业甚至发展成为索性以项目圈地作为主业了，并尝试采用将工业用地转变性质进行商业性开发经营。

　　不管用何种方式拿地，对于工业地产开发商来说，拿地仅仅是头部步，蕞核心问题是如何实现项目投资收益蕞大化，这就取决于地块价值评估、项目定位策略及后续招商运营成败。

　　产业地产开发商通过对工业用地地主企业进行股权收并购，将土地收到开发商名下，进一步进行产业开发。随着拿地难度加大，越来越多的产业地产商通过此种方式进行项目拓展。

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