日前，广州官宣再次优化住房限购政策，全域120平方米以上住房放开限购。随着“限购区”这一概念逐渐淡化，房产配置逻辑也正在形成。一方面，改善需求主导意味着品质居住时代的到来，宜居性将成为房产价值的基础。在此基础上，高低分化的行情演绎将越发极致。即使是过去几年表现出色的千万级物业市场也将迎来分层，掌握真正城市稀缺资源的黄金地段“塔尖产品”才能打开溢价空间，部分“伪豪宅”的价值天花板显现。而对于刚改群体而言，房产配置的难度加大，业内人士建议可重点关注城市多中心格局进程中，正在崛起的区域核心和重要产业板块。

　　广州作为一线城市，再次优化限购政策在业内人士看来有着特别的意义。“经过此次限购政策的优化之后，在广州只有120平方米以下的产品还有‘限购’这一概念。”合富研究院高级分析师梁燕明表示，这意味着除了刚需及刚改群体的住房需求仍然在政策保护范围之内，改善类产品已经交由市场。

　　实际上，除了广州以外，另外一个风向标城市上海近期也连续两次进行限购政策的优化：1月13日奉贤、青浦新城出台人才安居新政；1月30日，上海再次规定连续缴纳社保或个人所得税满5年，即可在外环以外区域（崇明区除外）限购一套住房。北京与深圳也将根据自身实际情况逐步对限购进行优化也已经成为业内共识。

　　对此，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，一个“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房新格局正在形成。

　　这一格局又将给置业逻辑带来怎样的新变化？“接下来的楼市分化将更为极致。”梁燕明分析，一部分外地高净值人群和本地资金实力较强的置业者将被释放到改善市场中，在政策的指引下，也将有一部分难以交易的二手房进入租赁市场，流动性进一步减弱。

　　若粗略以广州中心四区作为估算范围，克而瑞数据监测显示2023年中心四区120㎡以上户型商品住宅成交均价89597元/㎡，这也就意味着此次限购优化所覆盖的120平方米以上的商品房，基本都为千万级物业。

　　在过去两年，千万级物业是相对平淡的房地产市场之中表现亮眼的分赛道，成交量连创新高，中心四区120平方米产品也不例外。克而瑞数据监测显示，2023年中心四区120㎡以上户型商品住宅成交4817套，市占率24%，创下近五年最高。价格方面，近五年来中心四区该户型年均涨幅超过15%，远远跑赢大市。

　　值得注意的是，限购优化的背景正是这类型产品供需关系已经发生变化。2023年，广州限购区内120㎡以上一手住宅合计供应10456套，成交量是8409套，开始处于供大于求的状态。而穿透近年来广州千万级物业的成交结构，高端改善赛道的分化行情已经开始。从成交套数同比增幅来看，1500万-2000万元和3000万元以上两个总价段增幅最大，分别为99%和71%。相较之下，1000万-1500万元总价段成交占比则降低了5个百分点。

　　“这说明千万级物业的内部也出现了产品分层，市场选择多元化。”肖文晓分析指出，充分的市场竞争之下，未来的高端商品房需要真正地掌握城市的稀缺资源，例如位于珠江新城、金融城、琶洲这样寸土寸金的地段，或享有云山珠水这样的生态资源，而一部分“伪豪宅”将回归到以性价比定价的改善居住属性，包括外围区大户型、空有“老城”地段但不具备稀缺性的产品都将受到一定影响。

　　在高低分化的市场之中，许多刚改及二次改善人群感受到房产配置的难度在加大。一方面，预算相对有限不足以上车核心资产，另一方面500万~800万元总价区间又让人难以忽略对未来房产价值的要求。面对改善需求主导的住房品质时代的来临，业内人士共同建议是：过往“唯地段论”的置业逻辑需要迭代，评估房产价值时，要提高居住体验的比重。由58同城、安居客发布的《2024春节置业意向调查》也显示，超半数的置业者倾向于选择大空间和改善现有居住空间。

　　其中，城市资源均衡化是原因之一。梁燕明分析指出，随着轨道交通的快速发展，教育与医疗服务的逐渐平衡，主城区位对于城市资源的占有优势正在逐渐模糊。“但位于中心城区的住房价格一般不低，使得它们的性价比难以凸显。”置业者们对居住体验的要求逐渐具体则是另一原因。肖文晓在接受记者采访时指出，未来潜在的置业者在成长过程中大多居住条件较好，因此对于住宅产品要求的起点也较高，仅有“中心城区”这一优势，但产品力低、居住体验差的房产，未来的流通将变得较困难。

　　“预算有限的年轻改善群体上车核心区好产品有难度，可以将目光放到资源配备完善、城市面貌较好的新兴区域改善产品。”肖文晓说道。以位于广州近郊的科学城板块为例，数据显示其近5年的房价表现超过全市平均水平。具体到板块的选择上，崛起中的区域核心板块以及规划正在快速兑现、对于产业和年轻人口有着强大吸引力的产业板块，例如长隆万博、鱼珠CBD、天河智谷与智慧城等都值得关注。

　　“买所在板块的核心区，买核心区内的标杆项目，买标杆项目内的改善产品。”梁燕明从二手市场的角度建议道，从本轮房地产周期来看，这类产品的价值是较为稳定的。

　　置业提醒：需关注限购优化后税费标准

　　随着广州限购区内120平方米以上的住房放开限购，可以预计将有一部分来自二三线城市的置业者选择将当地多套房产进行置换，同时也有一部分广州本地置业者选择“挂一买一”和“租一买一”的方式。

　　对此，梁燕明提醒，除了首付比例和贷款利率未定之外，这一部分置业的税费标准也还未落地。据悉，以契税为例，按首套和按二套计税，二者差距可达房款的1.5%，建议置业者可以重点关注，尽可能节约购房成本。

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