产业园区不仅是经济高质量发展的重要载体，也是地区产业集聚的重要平台。上海正在打造具有全球影响力的科创中心，特色各异的产业园区培育出了众多行业领先企业。继7月推出《成都产业办公楼白皮书》后，仲量联行继续聚焦“产业地产”，今日发布上海篇——

　　我们走访了上海11个产业园区板块，200个产业园区项目，梳理园区内3,600家企业租赁信息，以洞察租赁市场的变迁。同时，我们问卷调研了园区内100余家企业租户，深入了解租户需求——从物业条件和资管运营等多个维度出发，透过产业视角、了解产业长期发展趋势，进而推演出其对物理空间载体的长远需求。此外，该报告还结合了60余份投资机构调研结果，解析了在短期供应压力和长期产业发展的共同作用下，园区物业投资市场的变迁和机遇。

　　1. 哪些产业正在驱动上海产业园租赁需求，未来产业发展新趋势如何？

　　2021年下半年至2023年上半年，集成电路、生命科学、人工智能、新能源汽车以及游戏等五大行业，已经成为擎动园区租赁需求的主要来源。

　　通过梳理上海近200个产业园区项目中超过3,600家企业信息发现，近36%的企业横跨了两个及以上产业类型，呈现丰富的产业复合交叉趋势。

　　2. 当下，产业园区租户选址时，主要看重哪些要素？

　　在传统视角下，产业园区的租户考虑的共性因素主要包括：租金成本、政策补贴、交房标准、餐饮设施以及交通可及性等。而随着产业升级发展，技术不断进步，园区内的企业越发注重物理空间对产业资源和生产要素的调配，越发强调企业房地产策略在公司长久发展中所起到的突出作用。

　　租户除了对硬件品质有基本诉求，园区业主须在物业交付条件上融入产业视角，适度考虑不同行业对物业的不同需求。无论是办公还是研发功能，不同产业租户对于硬件品质的需求显现出不同行业特性，尤其体现在研发空间需求——物业品质的适配性或将成为直接决定租户选址结果的因素。产业园区物业在承重、层高、供电等具体参数上能蕞大程度满足快速发展的行业需求，它们将更加受到拥有研发测试需求的企业青睐。

　　3. 产业园区服务供需错配，园区经营者该怎么办？

　　仲量联行的调研结果显示，对于物业管理和产业服务，租户需求及园区经营者投入意愿上出现了一定程度的错配：大部分园区业主仍将目光锁定在对传统物管服务的投入上，而对产业相关的服务资金投入相对有限。短期内，物业管理的提升可以使得租户的入驻体验有所提升，保持项目的竞争力。然而，随着宏观产业更为复合多元的发展演进，租户将更迭出更庞大的产业需求，届时，产业相关的服务将成为项目运营中至为关键的一部分。

　　4. 过去12年里，上海产业园区投资市场呈现出哪些特征？

　　过往十多年，上海产业园区投资市场主要经历了三个阶段。头部阶段（2011年至2015年），投资逻辑和视角主要是基于类工业资产。在第二阶段（2016年至2019年），内资及外资地产基金的投资活跃度明显增强，并尝试通过以非核心区的类办公楼资产逻辑和视角投资产业园区物业。进入第三阶段以来（2020年至今），产业园区投资继续成为上海大宗交易市场关注焦点，至2023年底预计年均成交量将达到145亿元人民币，投资的主要特征转化为从产业的视角出发，而非传统办公楼投资逻辑。高新科技行业快速发展，带动产业园区的租赁需求，公募REITs让更多不同类型的投资机构关注产业园区物业，拓宽了产业园区物业的退出渠道。产业园区的投资市场正朝多元化、精细化的方向迈进。

　　产业园区具备服务产业发展的独特属性，这也使得对于产业园区的投资有别于其他物业投资，问卷结果显示，上海产业园区投资者增加产业视角，在地段选择、标的甄选、租户租金、投资模式等各方面，从而影响投资测算的准确性和投资决策的针对性，形成产业园区物业自成一体的投资逻辑。

　　5. 上海产业园区投资市场呈现何种趋势？

　　产业红利持续释放的同时，短期市场供应压力逐渐显现，双重预期因素的影响下，当前的上海产业园区投资市场正在呈现四大主要趋势。

　　投资者问卷同时显示，采用核心型及核心增益型投资策略的机构数量正在逐渐增多。在政策引导及产业红利双重作用下，相关行业租户可为产业园区项目提供可持续的现金流及稳定的回报率，这与当下大部分核心型及核心增益型投资者的资管要求蕞为匹配。无论是公募REITs还是核心型物业投资的策略转型，都预示着产业园区的长期持有性，这些特性对投资机构的资管能力提出更高要求——更全面、更精细、更具备产业思维。产业园区投资者需要将产业视角贯穿投资的各个环节，方能聚势突围、行稳致远。

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