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上海市“五大新城”区域宏观环境及未来价值分析

admin3个月前 (09-21)上海厂房招商30

　　2021年2月23日，上海市人民政府印发《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》，强调将在位于重要区域廊道上、发展基础较好的嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等五个新城，培育成在长三角城市群中具有辐射带动作用的综合性节点城市，下面就简单分析一下五大新城的房地产市场情况吧，分析会分两篇，本篇主要讲区域宏观环境及未来价值分析，下一篇讲土地及房地产市场供需情况：

　　主要结论：主要客群为城区内产业人口，部分新城可以导入大虹桥区域产业人口。

　　如表1及图1所示，按照半个小时驾车通勤距离为覆盖半径，五大新城对于主城区产业人口（陆家嘴、人民广场等）均很难作为蕞终的居住点，所以主要客群为城区内产业人口。相对而言，嘉定、青浦及松江新城由于距离大虹桥区域车程约半小时，相对而言可以导入一定大虹桥区域产业人口。

　　主要结论：五大新城产业结构偏向于第二产业，潜在高薪客群数量不足，核心地区房价难以起飞，可重点关注南汇新城金融服务业政策、朱家角华为产业园落地情况、奉贤“东方美谷”产业持续增长情况，进行房产配置。

　　如上一章所言，由于地理位置限制，五大新城主体客群为该区内产业人口，当然也会有一部分投资客群，因为对于五大新城产业情况的分析就尤为重要。总体来说，五大新城的产业以第二产业为主，相比较第三产业而言，这类产业平均薪资会较服务业少，相应的购买力也会较少，故而从这方面讲，五大新城核心区房价很难涨的太高，但是如果青浦新城数字经济（华为及其产业链）能够如期落地、南汇新城的金融服务业能够进一步对外开发、奉贤“东方美谷”能够持续保持增长，那么长期而言其房价也存在一定变数。

　　由于2020年疫情影响，我们以2019年上海市各区GDP情况作为依据进行分析，其中嘉定、松江、奉贤、青浦新城由于未有单列经济数据，故而用所在区域的GDP作为参考。可以看到嘉定区总体GDP蕞高，产业基础较好；南汇新城新政以来，增速蕞快；而青浦则是在产业结构上略微占优，第三产业比例较高。从表中GDP绝对值来看，五大新城相对于市区差距并没有太大，但是具体到人均GDP上，市区则有较明显的优势。

　　如果用2015-2019年GDP增速情况进行对比，我们会发现整体而言，上海市经济的火车头还是在市区居多，加之市区土地资源供应确实有限，如果不加以疏导，上海市中心的房价增长的幅度还会一直上升，我想这也为什么提出五大新城的一个原因吧，为了城市发展，也是为了民生。

　　增速上，奉贤由于“东方美谷”的建设和落实，在2015-2019年期间，经济总量取得了较大的增长，虽然其GDP总量仍然排名不高，但是如果后期能够保持这一增速，加之国民对于“买快乐，买健康”市场的不断增长的需求，其实可以给予一定考虑，毕竟奉贤房产市场一直以来不温不火，被高估的并不多，不会高位站岗。

　　同时松江、嘉定也都取得了不错的增幅，但是青浦区则从总量到增速上都在五大新城之中较为落后，目前青浦的房地产市场已经较热，如果后期规划的落地不如预期，则具有一定的风险，建议可以重点关注朱家角华为科技园区落地情况，根据武汉光谷及东莞松山湖的市场经验，如果华为及其上下游产业链能够顺利落实，对于区域房地产价格会有一定幅度的提振。

　　目前五大新城的产业规划定位如下所述：

　　嘉定新城强化沪宁发展轴上的枢纽节点作用，建设国家智慧交通先导试验区，打造新能源和智能网联汽车、智能传感器、高性能医疗设备等产业集群，构筑科技创新高地。

　　青浦新城承接支撑虹桥国际开放枢纽和长三角生态绿色一体化发展示范区重大功能，积极发展数字经济，形成创新研发、会展商贸、旅游休闲等具有竞争力的绿色产业体系。

　　松江新城加强G60科创走廊战略引领作用，强化创新策源能力，做大做强智能制造装备、电子信息等产业集群，发展文创旅游、影视传媒等特色功能。

　　奉贤新城发挥上海南部滨江沿海发展走廊上的综合节点作用，打响“东方美谷”品牌，打造国际美丽健康产业策源地。

　　南汇新城以“五个重要”为统领，构建集成电路、人工智能、生物医药、航空航天等“7+5+4”面向未来的创新产业体系，建设国际人才服务港、顶尖科学家社区等载体平台，加快打造更具国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区。

　　主要结论：五大新城将引来人口增长，长期而言有利于房地产行业，同时由于土地供应量较大，房价不会爆炸性增长，可以认真研究核心区域，酌情进行房产配置。

　　对比国际大都市，上海核心圈层（内环内）人口密度大于纽约和东京；中心圈层（外环内）人口密度与东京相近，大于伦敦和纽约；外围圈层（市域）人口密度小于东京。相比较而言，上海中心城人口密度集中度很高，而市域范围内人口密度较低。

　　根据《上海市城市总体规划2017-2035》，预计新城人口密度将会提高至1.2万人/平方公里以上，结合具体数据，可以得到如下结论：虽然目前五大新城人口密度较低，但是人口结构较为年轻，根据规划要求，未来的人口成长性更好，在将来的一段时间房地产会有持续的需求。

　　综合以上数据，我进行了一些估算，虽然五大新城随着人口的不断导入，总体需求会较为强劲，但是五大新区规划建设面积大，规划城市居住用地面积也会更大，换言之供应也较为充足，根据表7，除奉贤新城、青浦新城外，其他几大新城的人均居住面积均超过上海市人均居住面积，所以总体而言房价的涨幅不会太大，所以各位可以不用太着急，等待合适的机会，但是随着人口的不断导入，五大新城核心区的核心地块，将来一定是不可复制的资源，值得大家仔细挑选，择机入手。下一篇将为大家分析一下五大新城的房地产市场，请大家监督准时出稿。