随着房地产行业从金融红利时代逐渐转变为管理红利时代，房企纷纷寻找第二业务增长曲线，开辟新的业务赛道。

　　近几年，国内房企开始将目光投入到工业地产领域，据不完全统计，有15%的传统房地产开发商转投工业地产建设项目。

　　工业地产逐渐成为房企眼中的“香饽饽”，这其中离不开中国工业的迅速发展。那么，中国工业到底有多强呢？

　　●【比重】——工信部公布的一组数据的确令人侧目：“十三五”时期，我国工业增加值从23.5万亿增加到31.3万亿，连续11年成为世界最大制造业国家，制造业的占比比重对世界制造业贡献比重接近30%！

　　●【品类】——根据世界银行数据，2010年中国制造业增加值超过美国成为第一制造业大国。而在世界500多种主要工业产品当中，有220多种工业产品占据全球第一。

　　中国工业筋骨升级，“世界工厂”的地位牢不可动。中国工业腾飞的背后，离不开工业地产的支撑。工业地产——它到底有多“香”？

　　★ 图表1 2018-2021年中国工业地产相关政策

　　工业是我国的支柱产业，工业用地一直是我国国有建设用地供应的主要构成，工业的健康有序发展将成为我国经济增长的重要动力。近年来，工业地产利好政策频出，助力产业地产蓬勃发展。

　　★图表2 全国300城工业地产推出与成交面积

　　在各项利好政策的推动下，我国工业用地供求平稳增长。2020年，全国300城共推出工业用地规划建筑面积9.6亿平方米，同比增长12.1%；共成交工业用地7.9亿平方米，同比增长5.6%，推出和成交较2019年均平稳增长。

　　工业用地供需的变化深刻影响工业用地价格。2020年工业用地成交楼面均价小幅下降，但是溢价率小幅上升，其中楼面均价为283元/㎡，同比小幅下降0.8%；溢价率为1.5%，较2019年上升0.1个百分点；土地出让金为2509.9亿元，同比增长9.4%。

　　工业地产融资渠道方面，我国工业地产融资渠道不断完善。

　　近年来，房地产企业融资正走向多元化之路：由原来的单纯依赖银行贷款，向以银行贷款为主、创新融资为辅，间接融资和直接融资相结合的方向发展，房地产信托、房地产投资基金(REITs)、IPO、股权融资等成为房地产企业新的融资选择，从而实现降低融资成本、确保资金链安全、提高资金使用灵活性的目的。

　　中国“十四五”规划提出，2025年战略新兴产业和数字经济核心产业增加值占GDP的比重将分别提升至17%和10%。中国经济的转型升级将推动相关工业地产需求的快速增长。

　　国外地产巨头携手投资基金联合进入工业地产将成大势，这引发操作模式不断创新，操作模式可以分为两种：

　　●定制开发：根据客户需求定制厂房标准，反租给客户。

　　●带租收购：收购一些带有租约的好的工业物业产品

　　由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成,工业地产投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到工业地产的发展机遇。主要表现为以下两个特征：

　　一线城市土地价格与劳动力成本上升很快，一些跨国企业正在试图将生产基地从北京、上海等一线城市撤出，而只保留区域总部、研发中心这样占地少、劳动力要求精简的机构，同时将占地面积大、普通劳动力需要量高的生产基地转移至二线城市。

　　国内六大区域成为跨国企业工业投产热点

　　国内六大区域开始成为各跨国企业工业选址热点，包括：

　　① 以天津、青岛为代表的环渤海地区；

　　② 以苏州、杭州为代表的大长三角地区；

　　③ 以深圳、厦门为代表的华南地区；

　　④ 以成都、重庆、西安为代表的西南地区；

　　⑤ 以大连、沈阳、哈尔滨为代表的东北地区；

　　⑥ 以武汉、长沙、郑州为代表的中部地区。

　　在国内一些城市，为适应发展需要，政府在土地供应中已采取了研发用地、科研用地等新的土地形态。

　　这些土地虽然仍保持着工业用地的部分外在特点，但承载的产业内涵已出现根本变化。表现为两个特征：

　　从现实意义讲，工业用地需要升级为符合新经济和新型工业化发展的产业升级需要，符合产业布局和城市规划要求的产业用地。

　　产业地产的主要形态包括：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点，并在此基础上为之服务的综合性产业商服地产。

　　开发区单纯做工业地产开发越来越不适应经济和社会发展需要，部分开发区正在升为产业型新城，为工业地产探索出一条新路。

　　越来越多的现象正在预示着——工业地产将成为未来社会发展的重要板块。伴随着一系列利好工业地产的政策出台，国内工业地产也将迎来一片光明的未来。

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