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　　作为政府重点打造的新城区域，嘉定近年成为土地供应和成交大户。在住宅大量供应的同时，商业地产也逐渐加快步伐。数据显示，嘉定区今年预计开业的商业项目达12个，建筑面积近340万平方米。

　　业内人士指出，新兴城区型综合体成为未来商业地产发展的重点，需与住宅发展和轨道交通建设相结合，注重差异化竞争才能稳步发展。

　　金丰易居&佑威联合研究中心提供的数据显示，上海4月商品住宅板块成交榜前五名中有嘉定主城区、南翔、嘉定北部三个板块分列二、三、四位。嘉定区近年来在上海商品住宅市场上的成交与供应都名列前茅。

　　拥有巨大的住宅供应量和成交量的同时，区域内商办项目也在同步跟进。4月商铺类、类板块成交排行中嘉定主城区的成交面积位列第三，达8160平方米，共成交105套，成交均价达16110元/平方米。

　　专家指出，大量的住宅人口导入确实给区域商业地产的发展带来很大的动力，未来势必会迎来大量商业地产的发展。但从规划上来看，嘉定区尤其是嘉定新城板块的商业规划面积都偏大，需要很长的时间去消化和培养。

　　德佑地产研究主任陆骑麟表示，区域人口大量导入必须要商业配套设施的支持，一些区域在住宅用地大量开发建设之后，后续的土地批租都会以商业用地的出让为主。当前一些新兴区域开发，尤其是综合体的开发建设已成为区域主要的商业配套设施。但是区域内短期内的消费能力能否跟进就不得而知了，从中长期而言肯定对区域住宅项目是利好。

　　陆骑麟指出，当前嘉定区内的商业地产、综合体项目，尚处于起步阶段。区域规划优势明显，并且近期供应的土地中，商业用地的体量也是相对较大的，一旦集中上市并且运营之后，能够促进区域的人口导入，带来人气的提升。不过还是需要集中推出住宅项目并且具有良好销售业绩，从而提升入住率，带动商业的发展。

　　据焦点网不完全统计，嘉定区预计在今年开业的商业项目就达12个，建筑面积近340万平方米。即将开业的嘉亭荟城市生活广场、祥腾城市广场等都已基本完成招商工作。

　　易城中国发布的一份报告指出，上海城市综合体起步短短几年，已经显示出巨大的发展潜力，未来三年，上海城市综合体新增供应将多于北京。未来三年，上海10万平方米以上的城市综合体项目将新增超过50个，新增供应量总计约为1380万平方米，其中处于郊区的新兴城区型综合体约占56%。预计未来几年随着上海城市的向外延伸，城市综合体将加速发展。

　　报告显示，目前上海市的城市综合体按地理分布特征主要是商圈型、交通枢纽型和新兴城区型。其中，集中在城市中心的商圈型城市综合体存量较大，占上海总存量的55%。交通枢纽型是未来城市综合体新的战略要地，目前占比32%，主要分布于铁路站、机场等附近。而新兴城区型存量较小，但是发展迅速，目前主要集中在嘉定新城、松江新城、世博板块、新江湾城、周浦等地区。

　　易城中国副总裁柳费国认为，上海城市综合体有几大明显的趋势。其中，交通枢纽型和新兴城区型城市综合体在未来一段时间内增长较快。如2011-2013年较2008-2010年新兴城区型供应面积将增长3倍，交通枢纽型将增长8倍。嘉定新城新增综合体占总增量将尤为突出达16%。

　　专家认为，嘉定新城的房地产价格上涨主要依托轨道交通11号线的建设，由此而带来大量市中心刚需客的涌入，尤其是婚房置业，同时，随着住宅项目的开建，一批商业配套设施也随之进入，为今后大量人口导入奠定了基础。在总体供大于求的情况下，并处在开发初期人口和消费不足的情况下，越早开业的压力就越大，所以在这样的情况下，郊区新城镇的发展基本上是以轨交站点为中心，向外扩散，以便聚集人流。

　　嘉定区就属于典型的以轨道交通拉动发展的区域之一。

　　同策咨询研究部提供的数据显示，嘉定区人均GDP与城镇居民家庭人均年可支配收入呈现快速增长，2011年嘉定区的常住人口为150.6万人，城镇居民人均可支配收入为29764元，较2010年同期增加3153元，增幅为11.8%。而人均GDP在2011年为60744元，较2010年同期增幅为10.8%，比2010年扩大9.5个百分点。与同在一个考核区内的奉贤、青浦、松江相比，特别值处于先进地位。

　　“这与嘉定区实施的产业导入有很大的关系，嘉定安亭的汽车城就是以产业导入助推人口导入推动商业发展的实际案例，目前嘉定新城的建设中也在不断地推荐这样的产业导入以推动进一步的发展。”同策咨询研究部总监张宏伟指出。

　　上海文化信息产业园副总经理沈俊浩在日前优房网举办的高端论坛上指出，产业导入以推动城市发展已成为城市经济发展的必经之路，也是推动人口导入和商业地产发展的重要途径。

　　由嘉定区马陆镇人民政府、上海东方网股份有限公司、上海宏发集团三方强强联手打造的排名前列以现代文化产业、信息产业、创意产业融合发展为特色的大型高新技术企业集聚区——“东方慧谷”受到多方关注。项目地处沪嘉高速与宝安公路交会处，总体量达50万平方米，是一个集商务、交易、休闲、居住为一体的多功能园区。

　　据了解，被嘉定区列为重点扶持园区的东方慧谷已吸引上海市网络文化协会、上海市数字内容产业促进中心、东方财富网、携程旅行网、金蝶软件等28家国内知名行业标杆企业率先入驻。对未来周边区域的商业地产势必产生推动作用。

　　产业导入必定会对商业地产有所推动，但这个导入过程所带来的消费力全面体现到商业上，需要5-10年的一个传导过程。同时，产业能级之间的差异巨大，所带来的人口导入的消费能力同样存在差异，这对于商业地产的定位和影响也同样颇深。

　　目前城市综合体开发运营模式主要有两个先决条件：首先，产业和交通配套是聚集人流、交通输送的必要条件；其次，强大的融资能力，是决定综合体发展商成长速度的关键。

　　“面对不断增加的城市综合体，开发商也开始寻找差异化的产品来面对市场竞争。”弘扬深发集团总裁助理陆建华说，“例如我们近期在做的中国排名前列家以‘教育’为主题的商业广场——鹦鹉之城，经过多方调研，引入特色培训，科学划分区域，满足学生多元化需求，招商引进众多先进教育品牌——美吉姆、巧虎、奥妙趣等纷纷入驻项目，希望建立教育超市的城市综合体新的发展模式。”

　　陆骑麟指出，的确，差异化的竞争为越来越多开发商所关注，同一区域内的综合体必然需要差异化的竞争，不然会影响到其运营。形成差异化的经营，必然需要对区域内的商业项目进行一定的梳理，并且对主营区域的住户的消费能力和消费喜好进行调查确定，从而进行适合自身的经营业态的定位。

　　推荐阅读：商业地产逆市受宠 松江一商业用地溢价近两成 来源：排名前列财经日报 唐文祺

　　上海冷清的土地交易市场中，商业地块仍然“受宠”。在昨日进行的一幅松江区商业地块出让过程中，两家参与企业经历16轮举牌竞价，蕞终以5750万元的总价拍出，溢价率18.9%。至此，上海5月份的土地出让活动落下帷幕。

　　出让面积为14658平方米的松江区佘苑路2号地块，东至佘苑路、北邻佘新路，其他两边均面临河道，其规划用途为商业用地。在昨日正式竞价开始前，网上报价已有3轮，从起始总价的4837万元上升至4937万元。有意思的是，这幅地块虽然定位为商业，但容积率仅为1。

　　在昨日正式竞价之前，该地块已有9家房企领取申请书，蕞终竞买申请人数则有3家。不过，临至现场竞价环节时，其中2家仍然态度执着，在这蕞后一关对该地块展开“白热化”争夺战。

　　虽然经历时间不长，但仍有16轮的举牌加价“贯穿”了整个竞拍环节。在交替举牌加价的过程中，双方均表现得迅速而果断，可见在4937万的总价基础上，这幅地块仍有上升空间。蕞终，甘肃路得房产以5750万元代价将其纳入囊中。折算下来，其楼板地价约3923元/平方米，溢价率为18.9%。

　　资料显示，甘肃路得房地产有限公司成立于2001年，经营范围涉及建筑装潢、房地产开发及销售等业务，在当地曾有写字楼楼盘的开发经历。此次竞价成功，亦是这家房企首度进入上海市场。

　　上海土地市场虽然已有长时冷清，但5月份仍有2幅商业用地受到追捧。在此之前，青浦区的华新镇新凤北侧地块，刚刚以逾80%的溢价率完成出让，折合楼价约5802元/平方米。如果再加上这幅松江商业用地，今年上海成交出现溢价的商业用地已达5幅。

　　一份报告显示，1~4月份，上海土地成交建筑面积为1137.4万平方米，同比下降14.2%，与1~3月相比，降幅扩大了1.8个百分点，这也是上海土地成交建筑面积同比连续第3个月下降。

　　在成交连续同比下降的同时，上海的土地成交均价也大幅下降。数据显示，今年1~4月份，上海市土地成交均价为983元/平方米，同比下降65.3%，价格继续低位徘徊。不过环比则上升1.4%，这是自2010年3月份以来连续第23个月下降后的首次止跌回升。

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