2025年第三季度上海房地产市场回顾

admin5个月前 (10-21)上海厂房招商231

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　　2025年第三季度，上海办公楼市场录得2个新项目交付，分别是世博板块的世博天地T2，以及前滩板块的前滩尚，共计体量11.6万平方米。

　　本季度市场延续上季度缓步复苏态势，净吸纳量环比微升6.7%至10.0万平方米。前三季度累计净吸纳量达27万平方米，已超越去年全年水平。整体空置率环比微降0.1个百分点至22.4%。

　　从行业需求来看，金融业连续三个季度领跑市场，占比达23%，主要受到保险和基金公司的需求推动；TMT上升至第二位，占比22%，增长动力源于人工智能以及数字解决方案类企业的旺盛需求；消费品零售业位列第三，占比15%，快消及时尚品牌的扩张成为其主要驱动力；专业服务业排名第四，占比11%，主要受益于法律和咨询公司的搬迁扩张需求；值得关注的是，交运仓储行业本季度跻身前五，占比达5%，这一变化释放出物流、电商及进出口贸易持续向好的积极信号。

　　从区位表现来看，本季度五角场跃居首位，主要来自字节跳动集团的扩租以及部分消费品零售企业的搬迁需求；淮海中路位列第二，增长动力来源于保险等金融公司的推动，其中太平洋新天地中心在本季度蕞为活跃；陆家嘴排名第三，以金融和专业服务类企业的搬迁需求为主，尤其是板块内部流动较为活跃；虹桥板块位居第四，制造业和专业服务类企业的活跃度保持高位；南京西路位列第五，奢侈品零售行业及金融行业构成其核心需求来源。

　　租金方面，第三季度全市租金报价环比下跌0.8%至每月每平方米244.9元，有效租金下跌2.3%至每月每平方米170.4元。受新项目持续入市的影响，租金水平短期内仍将承压。

　　2025年第三季度，新天地东台里8.8万平方米商业体正式开业，以街区式空间设计重新定义商业体验。新项目通过融合品质餐饮、运动品牌全新形象店与及沉浸式夜经济业态，实现公共空间利用率提升，重新定义了零售空间的社交与体验价值，推动商业地产从封闭空间走向城市融合的新趋势。

　　新项目入市推动全市净吸纳量达5.1万平方米，但空置率环比微升0.2百分点至8.8%。核心商圈存量项目延续品牌调整趋势，租金水平小幅回调至每天每平方米31.7元，市场呈现结构性调整特征。

　　当季，零售品类以68%的占比主导市场需求，其中运动户外类表现尤为突出，在服饰细分领域（占零售需求38%），品牌升级趋势显着。成熟品牌如The North Face在港汇恒隆广场升级形象，并于新天地东台里开设高级全品类店，显示其多层级市场策略。新晋品牌如Popbasic于世纪汇广场开设中国首店，Oneup中国首店则随着新天地东台里一齐亮相。

　　在情绪经济驱动下，玩具礼品与珠宝饰品成为亮点。毛绒玩具（如Mchugs）、黄金饰品（如老铺黄金）及香氛品牌（如Aesop、Sabon）积极在核心与非核心商圈开设首店或快闪店，显示此类提供情感价值与个性表达的品类，正通过首店经济+场景化体验的组合策略，在主要商务塑造品牌势能，同时借助快闪店模式精准、形成差异化竞争壁垒。

　　餐饮需求位居第二，占比28%。地方特色菜系，尤其是云贵川风味的中餐品牌持续扩张。同时，夏季催热了冰淇淋消费，意大利Gelato品牌Stecco Natura等新店开业。此外，中式茶饮与酸奶品牌（如楼下酸奶、隐入茶山）延续拓店势头，遍布各层级商圈。

　　三季度共有三个新项目入市，共计36.6万平方米，分别是普洛斯桃浦智慧冷链产业园一期（双层坡道库），面积7.4万平方米，EQT青浦物流园（三层坡道库），面积8.5万平方米，普林智创绿谷奉贤南产业园（双层坡道库及三层混合库），面积20.7万平方米。

　　上海宏观经济继续稳步复苏，上海出口前八月同比增长10%以上，同时工业总产值及消费增速回升至4%左右，呈现出全面的复苏。在良好的经济形势下三季度仓储市场录得13.6万平方米净吸纳，普洛斯桃浦智慧冷链产业园几乎满租入市，主要租户包括超市及食品饮料。除了普陀区和青浦区需求增长外，闵行区通过“以价换量”录得小面积去化。国补效应退潮带来部分短租退租，金山区本季度录得负吸纳。行业结构来看，三方物流依然是蕞大的新租主力，占比48%，和上季度持平，制造业租户积极扩张，占比大幅提升至42%，主要租户来自医疗器械和半导体企业。

　　全市空置率环比小幅上升至29.0%，其中青浦区实现连续三个季度空置率下降，除嘉定、青浦、金山和临港空置率高于25%，其他区域空置率均低于25%。租金环比跌幅收敛至4.3%，租金报价跌至每月每平方米37.7元。其中前期跌幅较大的子市场如金山和青浦环比跌幅有所收窄，靠近市中心的子市场如闵行租金补跌，浦东机场板块、临港和普陀报价稳定。

　　2025年第三季度，张江科学之门东塔交付，新增17.5万平方米的优质供应。科学之门是张江科学城的标志性超高层建筑，垂直布局科研办公、商业文化与酒店等多功能空间。随着双子塔全面启用，张江科学城正式迈入科产城融合发展的新阶段。本季受新增供应影响，季末全市净吸纳量收窄至5.7万平方米，空置率上升至24%。

　　在行业需求方面，TMT行业以22.8%的比重持续引领市场需求。其中，半导体芯片行业受政策支持而表现尤为活跃，技术突破与国产替代推动上海半导体产业向高端化和自主化发展。此外，系统解决方案和人工智能领域的租户也展现出扩张趋势。消费品零售位居第二，占比21.0%，在漕河泾有总部搬迁需求。第三方办公以15.5%的占比位列第三，交运仓储占比10.7%。总体来看，前三季度市场的累计需求主要集中在TMT及制造业，展现出强劲的发展势头。这表明在政府专项基金和资源倾斜的影响下，TMT与制造业的深度融合正在系统性地推进，为市场注入了新的动力。

　　对比各子市场表现，金桥，漕河泾与张江的租赁需求带动了全市去化，分别占比32%，29%和20%。金桥受益于第三方办公与消费服务业租户的搬迁需求，漕河泾则受到消费品零售企业的总部搬迁推动，而张江吸引来自TMT（半导体/芯片）和生物医药等领域的企业入驻。整体而言，各子市场的租赁需求显示出温和回升的趋势，但去化水平仍然偏低。考虑到全年供应压力，租金优惠和补贴政策仍然是吸引租户的主要策略，因此，季末全市平均租金报价环比下降1.1%，降至每月每平方米132.8元。

　　2025年三季度，上海物业投资市场共录得25笔交易，交易金额共计111.0亿，环比上升40%，同比下滑44%。市场活跃度较上季修复好转，投资者对稳健现金流的追求已成为驱动交易的核心逻辑。

　　办公楼交易以60%的交易笔数占比重回主导，商务园区物业交易表现活跃，季内成熟板块与新兴区域均实现成交，新能源、科技与消费行业自用买家积极购置独栋物业以满足企业发展需求，国资背景开发商则通过布局商务园区积极推动产业资源导入；本季企业买家收购商办物业的多笔交易顺利落地，有效兼顾了办公自用与资产配置的双重价值。零售物业交易占比16%，主要以个人买家为主，交易标的多为带有租约的商铺或社区商业。此外，长租公寓与综合体交易各占8%，投资者仍偏好地处核心区位、稳定运营且现金流充沛的优质资产。

　　本季度投资型交易金额占比超过八成，显示市场投资属性浓厚。买家方面，地产公司与企业买家成为主力，交易金额分别占比38%和25%，均聚焦办公楼资产；个人买家在小体量物业交易中持续发挥活力，季内贡献11%的交易金额，法拍仍是其较为普遍的交易方式。