随着城市人口密度攀升、产业结构迭代加速，土地资源 “增量有限、存量待挖” 的矛盾日益凸显，低效用地的盘活与存量资产的活化，成为突破城市发展空间瓶颈、推动高质量发展的 “关键抓手”。

　　在当前城市高质量发展背景下，盘活低效产业用地已成为核心挑战。我国城镇化粗放发展导致工业用地占比过高、供需严重失衡，这些用地还面临基础设施落后、环境污染和再开发复杂等多重困境。

　　城市更新领域，上海一直走在全国前列。2023年，上海提出“两评估、一清单、一盘活”低效产业用地主导策略，并于2024年4月正式启动专项行动。该策略通过对产业用地开展综合绩效评估与综合价值评估，形成分类清单，按“支持A/B类提容、引导C类更新、限制D类改扩建”的原则推进盘活。

　　截至目前，上海已盘活处置低效产业用地45平方公里，2025年还将有30平方公里提上焕新日程，重点聚焦“大虹桥”“大东方”“大吴淞”“大吴泾”及轨交中环线周边地区。

　　近日，第一太平戴维斯中国区产业及物流地产服务部，投资及资本市场部负责人罗瑾接受《国际金融报》记者采访时表示，这些区域将通过盘活释放大块、连片的高强度开发空间，成为未来推动上海产业快速发展的核心潜力板块。

　　戴维斯最新发布的《低效用地及资产活化升级》白皮书也提出系统性盘活策略：通过产业导向设计与空间重构，推动产业向高附加值升级，促进功能复合；构建绿色与数字化运管体系，注重生态修复与智慧运营；依托金融创新，打通资本闭环。同时，需政府、市场与社会协同，形成覆盖规划、产业、生态与资本的全生命周期解决方案，实现土地可持续价值再生。

　　产业用地转型从“单点改造”走向“系统焕新”

　　在推动低效产业用地转型升级中，产业集群规划被视为核心战略。罗瑾表示，通过产业链重构与空间重组，产业集群能形成强大“磁吸效应”——不仅能以商带商吸引优质企业，带动地块税收翻数倍，还能降低上下游协作成本超30%，通过共享平台将基础设施使用率提升40%以上。

　　罗瑾指出，这种规划突破了单点改造的局限，以“核心企业+配套体系+创新生态”的系统布局实现片区整体升级。以上海张江药谷为例，其成功带动周边20公顷低效工业区转型，成为产值超千亿的生物医药创新极，为“产业组织+空间再造”的协同模式提供了典范。

　　当前，“产业导向的设计”正颠覆传统“先盖厂房再招商”的模式，将产业功能需求融入空间设计底层逻辑。罗瑾结合戴维斯的实践案例，提出其核心包含三方面：产业集群规划、弹性空间预留、产城融合设计，“上海漕河泾开发区的转型便是典型样本”。

　　罗瑾告诉记者，漕河泾初期以微电子工业及老牌电视机厂、无线电场为主，后期通过引入微电子、光纤通信、生物工程等高技术产业，实现从劳动密集型制造业向高附加值产业的跨越。政府推动的“工业上楼”模式提升了容积率，打造出适配产业集群变化的垂直智造空间，同时构建15分钟产城融合圈。

　　“最好的案例就是位于漕河泾开发区的越界锦和尚城项目。”罗瑾表示，从初期的金星电视机厂改造成集“创意、办公、休闲配套”的高品位创意产业集聚区。随着城市更新的要求，越界将创意园进一步改造成花园式智慧办公商业综合体。

　　“通过融合办公、商业、公寓等多重业态，为周边商务、社区和高校师生提供时尚生活场。”罗瑾说，锦和商业作为持续运营的经营方，通过提升项目建筑容积率，获取更多可租赁的产业空间，持续孵化知名新兴领军企业给项目带来很多的招商效应，商业空间的打造也吸引周边众多消费群体和人流，招商运营效果显著提升。

　　“15分钟产业生活圈”与“产城融合”已成为园区竞争力的新标准。罗瑾将其定义为“以人为核心、以产业为纽带”的新型空间组织模式——在1公里（步行15分钟）范围内，复合生产、研发、生活服务与生态空间，形成职住平衡、功能融合的微型生态系统。

　　其成功关键在于“功能复合”与“以人为本”：一方面，通过产业链条整合与多元功能布局，有效降低通勤成本，提升企业运营效率，充分激活低效用地的“时空价值”；另一方面，构建以产业为纽带、以人为核心的社交生态，促进产业交流与企业协作，从而在提升园区资产价值的同时，显著增强人才黏性与留存率，实现“价值”与“留人”的良性循环。

　　投融资与ESG权衡构建可持续长期价值模式

　　“工业上楼”虽能提升空间效率，但硬件设计与软件运营的高要求会增加项目成本。罗瑾认为，投资者可借助“政策工具包+金融创新”平衡成本与回报，构建全周期投融资模型。

　　在其看来，在成本控制与资金支持上，可通过专项债降低土地整治前期成本，利用贴息贷款弥补产业升级中期资金短板，依托风险补偿托底社会资本后端退出风险；在资产退出与价值实现上，除传统产权交易平台或政策性回购外，通过发行REITs、ABS等证券化产品，能将存量资产转化为流动性金融产品，进一步释放资产价值。

　　ESG因素也正深度影响低效产业用地的长期价值，罗瑾从多个维度解析了其作用路径。在生态层面，土壤修复与生态服务提升可触发“绿色溢价”，直接带动租金与资产估值上涨；建材固碳、供应链碳管理能通过CCER交易、绿色金融工具转化为经济收益。

　　在循环经济层面，通过废弃物前置规划减少建筑垃圾污染，形成“开发废料-再生建材-资产增值”的价值闭环；在能源层面，将屋顶闲置、能源设施老旧的低效用地，通过“空间—能源”协同开发转化为分布式能源节点，打造绿电资产池。此外，韧性管理体系与风险智能防控，能降低极端天气对资产的冲击，保障运营连续性。

　　对于未来中国低效产业用地的升级趋势，参照国外工业园区发展历程，罗瑾指出，随着高附加值产业成为主流，未来改造需聚焦三大方向：一是打造创新高效的空间利用模式，配备自动化、数字化、能源高效的生产设施；二是强化环境修复与可再生能源基础设施投入，响应“双碳”目标；三是实现经济表现、环境责任与技术进步的深度融合，让低效用地成为支撑产业高质量发展的“新载体”。

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