104地块指全市现有的规划工业区块，2009 年，上海市“两规合一”及工业区块梳理共明确104 个规划工业区块。

　　2012年新一轮区县“两规合一” 初步确定了全市107个规划工业区块，规划面积为 789.3平方公里，分为公告开发区、产业基地、城镇 工业地块三类，规划面积为分别为494.5平方公里、 179.4平方公里和115.5平方公里。面积约790平方公里。

　　简单来说，104地块就是政府主导的，以优化产业布局、提高土地利用率、提升管理及服务水平为目的规划的“靠谱”园区。

　　凡是在104地块中的厂房、仓库，绝大多数是合法、规范的，资质完备，可靠性高，不易面临拆迁、改造的风险。

　　下图为104、105、198区域概况比较：

　　104地块的规划产业方向，很明显就为了发展和扶持制造业、生产性服务业。且面积总量不变，只是调整结构，面临的拆迁整改风险最低。在面积上，104区域占地面积达700多平方公里，能容纳更多的企业。

　　195区域就是在104区块之外，又在上海市集中建设区内的现状工业用地，整体的发展情况虽然不如104区块，但是好在也是在集中建设区内，仍然属于产业地产发展的优质区域。唯一存在的问题就是区域内复杂的产业结构，可能将面临产业转型升级的问题，同时也是产业园区企业获得存量项目的机遇。

　　198区域属于3类中最复杂的区域，产业以当地乡镇企业为主，缺乏整体规划。在上海市统筹管理的情况下，势必将面临大幅度的洗牌。再加上在2017年发布的《上海市土地资源利用和保护“十三五”规划》中明确指出，工业用地将从17年的27%将至17%，也就是550平方公里，198区域可能就是被裁撤工业用地的重灾区。

　　195、198区域，规划面积总量上不足104地块的三分之一，而在规划产业方向上，更倾向于用作文化创意产业基地，为工业服务的仓储、厂房很难在此“存活”，大多需要改迁或者转型，稳定性较低。

　　无论是政府工作报告2018，还是上海市城市规划2035，促进区域协调发展，乡村振兴战略，都被高度重视。

　　104地块中，有较大一部分位于市区中的村镇，这对于完善新城综合功能，促进新市镇协调发展有着非常重要的作用，从这个角度看，这些区域也是政策利好。

　　二、104地块都有哪些园区，分布在哪些地方？

　　地块包括重点基地12个，国家级开发区5个，市级开发区27个，以及新规划的60个园区。104个工业园区分布在上海各区域。

　　上海的所有工业用地项目与全国一样，统一走公开招拍挂形式。

　　上海市对于工业用地的出让年限也作出了严格的规定，都缩短至20年。仅有工业用地标准厂房研发通用项目和国家和本市重大产业项目战略新兴产业项目成为例外，拥有50年的出让年限。而然无论是国家和本市重大产业项目还是战略新兴产业项目，在认定过程中都有着严格的标准，想要通过认定并不容易。

　　上海104区块分布图（高清详图）

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